Qual a tipologia dos contratos de acordo com o NRAU?

Qual a tipologia dos contratos de acordo com o NRAU?

Desde logo o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), que normalmente tem por destino os contratos de arrendamento de prédios urbanos por contraposição aos prédios rústicos (contratos regulados em diploma diferente), prevê a existência de contratos habitacionais e não habitacionais. Estes distinguem-se pelo seu fim. Se o contrato tiver finalidade habitacional será havido como arrendamento para habitação, sendo que, tendo um fim não habitacional, será tido como um arrendamento não habitacional. As partes estarão aqui sempre limitadas pela aptidão consagrada na respectiva licença de utilização.

A qualificação e integração do contrato de arrendamento dentro destas duas finalidades tem influência nos respectivos regimes. A título de exemplo verificamos que no caso do regime previsto para os contratos de arrendamento comercial, industrial ou para exercício de profissão liberal (contratos não habitacionais), a liberdade contratual das partes é muito superior, ficando a quase totalidade da regulamentação contratual na inteira disposição das partes.

Outra das distinções que importa aplicabilidade de um regime próprio em consonância com o tipo, é aquela que é efectuada entre a duração dos contratos que tenham prazo certo ou sejam de duração indeterminada.

O contrato de arrendamento de duração indeterminada será aquele onde as partes não fixam qualquer prazo para a duração do mesmo. Ao invés o contrato (de arrendamento), com prazo certo é aquele onde as partes inserem cláusula quanto à sua duração, a qual não pode ser inferior a 5 anos ou superior a 30 nos casos de arrendamento para habitação.

A lei distingue ainda aqueles dos contratos para habitação não permanente ou fins especiais transitórios os quais são sujeitos a regime especial, designadamente, quanto à sua duração.

Também relativamente à duração, onde se podem autonomizar aquelas características, a opção por uma ou outra trará inevitavelmente diferenças quanto ao regime aplicável aos contratos em causa. A título de exemplo destacamos desde logo a sujeição a renovação automática dos contratos para arrendamento com prazo certo, devendo as partes que não pretendam que o contrato perdure, opor-se àquela renovação. Do outra lado, nos arrendamentos com duração indeterminada, a cessação livre daquele contrato a ser promovida unilateralmente por das partes é consideravelmente restringida ao senhorio por contraposição à posição do arrendatário que poderá sempre beneficiar de um prazo de 120 dias para colocar termo àquela relação contratual.

A diferença de regimes é visível essencialmente nos arrendamentos habitacionais face à liberdade contratual proporcionada nos arrendamentos comercias, já referida.

Por último no regime vigente destacamos ainda, pela fixação expressa de regimes, a diferença que se deverá fazer quanto a (i) contratos celebrados ao abrigo do NRAU, daqueles outros, (ii) contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95 de 30/Setembro e ainda (iii) os contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95 de 30 de Setembro, fixando o legislador limitações à incidência das alterações legislativas nessas relações contratuais constituídas no passado, com especial relevância, na determinação (ou não), da actualização de rendas e cessação unilateral dos contratos por uma das partes.

A reforma que se avizinha, no essencial, quanto a estes tipos, limitar-se-á a alterar o regime substantivo a que cada está sujeito.

rendas2012